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不動産・事務所契約の注意点（経営管理ビザ）

経営管理ビザと不動産契約の注意点

	事務所や店舗の契約時に注意すべきことを教えてください。
		経営管理ビザ取得のためには事務所や店舗が事前に確保されていなければなりません。その際に契約上の注意点は、「法人名義で契約すること」と「使用目的を事業用」にすることです。個人名で契約したり、使用目的が居宅用ですと経営管理ビザは取得できません。なぜなら、個人名で契約したり、使用目的が居宅用ですと事業用としてオフィスや店舗が確保されているとはいえないからです。

事務所や店舗の契約時に注意すべきことを教えてください。

経営管理ビザ取得のためには事務所や店舗が事前に確保されていなければなりません。その際に契約上の注意点は、「法人名義で契約すること」と「使用目的を事業用」にすることです。個人名で契約したり、使用目的が居宅用ですと経営管理ビザは取得できません。なぜなら、個人名で契約したり、使用目的が居宅用ですと事業用としてオフィスや店舗が確保されているとはいえないからです。

	事務所の契約について教えてください。自宅でもよいですか？
		経営管理ビザを取得するためには「事務所の契約」が必須です。基本的に自宅と会社の住所が同じでは経営管理ビザを取得できません。自宅と会社住所が一緒でもよいのは一軒家などで１階は事務所、２階は居住と明確に分けることができる場合だけです。一般的なマンションであれば３ＬＤＫでも自宅と会社を一緒にすることはできません。よって通常は自宅とは別に事務所を確保する必要があります。事務所を確保しなければ経営管理ビザを取得することができません。コストを抑えたければ事務所は狭くても大丈夫です。狭くても大丈夫ではあるのですが、ビジネスモデルにもよります。ＩＴ関係や翻訳通訳会社であればデスク１つおけるスペースがあるだけでも問題ありません。貿易業務であれば在庫を持たないビジネスモデルであればデスク１つあればよいですが、ショールームや在庫を抱えるビジネスモデルであれば狭いと事業計画が成り立ちません。経営管理ビザ取得のためには事務所内部の写真を申請書に添付して申請します。最低限デスクやパソコン、プリンターなどの事務機器が揃っている必要があります。

事務所の契約について教えてください。自宅でもよいですか？

経営管理ビザを取得するためには「事務所の契約」が必須です。基本的に自宅と会社の住所が同じでは経営管理ビザを取得できません。自宅と会社住所が一緒でもよいのは一軒家などで１階は事務所、２階は居住と明確に分けることができる場合だけです。一般的なマンションであれば３ＬＤＫでも自宅と会社を一緒にすることはできません。

よって通常は自宅とは別に事務所を確保する必要があります。事務所を確保しなければ経営管理ビザを取得することができません。コストを抑えたければ事務所は狭くても大丈夫です。狭くても大丈夫ではあるのですが、ビジネスモデルにもよります。ＩＴ関係や翻訳通訳会社であればデスク１つおけるスペースがあるだけでも問題ありません。貿易業務であれば在庫を持たないビジネスモデルであればデスク１つあればよいですが、ショールームや在庫を抱えるビジネスモデルであれば狭いと事業計画が成り立ちません。
経営管理ビザ取得のためには事務所内部の写真を申請書に添付して申請します。最低限デスクやパソコン、プリンターなどの事務機器が揃っている必要があります。

	事務所はレンタルオフィスでもよいですか？
		初期費用を抑えたければ事務所の契約はレンタルオフィスでも可能です。レンタルオフィスで経営管理ビザを取るための要件は、ちゃんと個室スペースが確保されていることです。個室になってさえいれば大丈夫です。つまり「明確な区切りがあること」が必要で、壁やドアで他の部屋の明確に区画されている必要があります。また看板を出し標識を掲げている必要もあります。レンタルオフィスでも、フリーデスクプランやバーチャルオフィスでは個室が確保されません。よって経営管理ビザ取得の要件を満たせず許可されませんので注意が必要です。

事務所はレンタルオフィスでもよいですか？

初期費用を抑えたければ事務所の契約はレンタルオフィスでも可能です。レンタルオフィスで経営管理ビザを取るための要件は、ちゃんと個室スペースが確保されていることです。個室になってさえいれば大丈夫です。つまり「明確な区切りがあること」が必要で、壁やドアで他の部屋の明確に区画されている必要があります。また看板を出し標識を掲げている必要もあります。レンタルオフィスでも、フリーデスクプランやバーチャルオフィスでは個室が確保されません。よって経営管理ビザ取得の要件を満たせず許可されませんので注意が必要です。

	バーチャルオフィスでも経営管理ビザは取れますか？
		バーチャルオフィスでは経営管理ビザを取ることはできません。バーチャルオフィスというのは登記をするための住所は使うことができますが、個室スペースがなく、その代わり月額１万円程度で安く借りれる形態のものです。経営管理ビザを取るためには、日本国内に事業所を確保することが必要で、バーチャルオフィスは事業所を確保しているとは入国管理局は認めておりません。

バーチャルオフィスでも経営管理ビザは取れますか？

バーチャルオフィスでは経営管理ビザを取ることはできません。バーチャルオフィスというのは登記をするための住所は使うことができますが、個室スペースがなく、その代わり月額１万円程度で安く借りれる形態のものです。経営管理ビザを取るためには、日本国内に事業所を確保することが必要で、バーチャルオフィスは事業所を確保しているとは入国管理局は認めておりません。

	店舗の契約についてについて教えてください。
		中華料理店やインド料理店などの飲食店経営や、整体などのマッサージ店を経営するということでも「経営管理ビザ」は取得できます。店舗系ビジネスで経営管理ビザを取得するためには事務所ではなく店舗の契約が必要です。店舗物件を確保し、内装を整えた上で店舗内写真を撮り入国管理局に申請書と一緒に提出します。飲食店なら看板やテーブル・椅子などがきちんとセッティングされていること、マッサージ店ならベッドなどがきちんとセッティングされていることが必要です。また経営管理ビザに関して重要なことは、経営管理ビザにおいて経営者は「経営をする」ためにビザが許可されるのであって、法律上は現場に立つことを想定しておりません。つまり、基本的に飲食店だったら調理することやホール係を経営者がやることを想定していません。マッサージ店においては経営者自らが整体師としてマッサージをすることを想定していません。調理や整体は、それを専門にやるスタッフが確保されている必要があり、人員が確保されていることを事業計画書等などでしっかり証明していく必要があります。人員が確保されていないと入国管理局から追加で説明を求められることになる可能性が非常に高くなります。

店舗の契約についてについて教えてください。

中華料理店やインド料理店などの飲食店経営や、整体などのマッサージ店を経営するということでも「経営管理ビザ」は取得できます。店舗系ビジネスで経営管理ビザを取得するためには事務所ではなく店舗の契約が必要です。店舗物件を確保し、内装を整えた上で店舗内写真を撮り入国管理局に申請書と一緒に提出します。飲食店なら看板やテーブル・椅子などがきちんとセッティングされていること、マッサージ店ならベッドなどがきちんとセッティングされていることが必要です。

また経営管理ビザに関して重要なことは、経営管理ビザにおいて経営者は「経営をする」ためにビザが許可されるのであって、法律上は現場に立つことを想定しておりません。つまり、基本的に飲食店だったら調理することやホール係を経営者がやることを想定していません。マッサージ店においては経営者自らが整体師としてマッサージをすることを想定していません。調理や整体は、それを専門にやるスタッフが確保されている必要があり、人員が確保されていることを事業計画書等などでしっかり証明していく必要があります。人員が確保されていないと入国管理局から追加で説明を求められることになる可能性が非常に高くなります。

	友人の会社との共同事務所でも経営管理ビザを取れますか？
		友人の会社と同じ物件に共同事務所として入居する場合や、他社の事務所の一部を間借りすることで経営管理ビザが取れるかどうかについてですが、原則としては「共同事務所」や「間借り」ですと経営管理ビザ取得要件で認める「事務所」としては認められません。共同事務所や間借りで経営管理ビザを取りたい場合は、事務所がある程度広く、かつ、事務所スペースが壁やドアで明確に区分けされている必要があります。よって事務所の間取りが最初から区分けされていればビザの取得可能性はありますし、内装を入れて区分けを作る場合は共同事務所や間借りでも経営管理ビザの取得が可能な場合があります。パーテーションで区分けするような簡易的な区分けですと経営管理ビザは取得できません。

友人の会社との共同事務所でも経営管理ビザを取れますか？

友人の会社と同じ物件に共同事務所として入居する場合や、他社の事務所の一部を間借りすることで経営管理ビザが取れるかどうかについてですが、原則としては「共同事務所」や「間借り」ですと経営管理ビザ取得要件で認める「事務所」としては認められません。共同事務所や間借りで経営管理ビザを取りたい場合は、事務所がある程度広く、かつ、事務所スペースが壁やドアで明確に区分けされている必要があります。よって事務所の間取りが最初から区分けされていればビザの取得可能性はありますし、内装を入れて区分けを作る場合は共同事務所や間借りでも経営管理ビザの取得が可能な場合があります。パーテーションで区分けするような簡易的な区分けですと経営管理ビザは取得できません。

	転貸した事務所でも経営管理ビザは取れますか？
		転貸した事務所・店舗でも賃貸借契約書上、法律的に問題がなければ経営管理ビザは取得できます。賃貸借契約書から転貸の旨がわかり、物件オーナーの了承が得られているのであれば適正に日本に事業所が確保されているとされビザは取得できます。賃貸借契約書に不備があれば賃貸借契約そのものの信ぴょう性が問われることもありますのでご注意ください。また、経営管理ビザを取るためには理由書になぜ転貸借だったのかについての説明をしたほうがよいでしょう。

転貸した事務所でも経営管理ビザは取れますか？

転貸した事務所・店舗でも賃貸借契約書上、法律的に問題がなければ経営管理ビザは取得できます。賃貸借契約書から転貸の旨がわかり、物件オーナーの了承が得られているのであれば適正に日本に事業所が確保されているとされビザは取得できます。賃貸借契約書に不備があれば賃貸借契約そのものの信ぴょう性が問われることもありますのでご注意ください。また、経営管理ビザを取るためには理由書になぜ転貸借だったのかについての説明をしたほうがよいでしょう。

	事務所が確保されていると認められた事例と認められなかった事例を教えてください。
		【事例１】　Ａは，本邦において個人経営の飲食店を営むとして在留資格変更申請を行ったが，事務所とされる物件に係る賃貸借契約における使用目的が「住居」とされていたものの，貸主との間で「会社の事務所」として使用することを認めるとする特約を交わしており，事業所が確保されていると認められた。【事例２】　Ｂは，本邦において水産物の輸出入及び加工販売業を営むとして在留資格認定証明書交付申請を行ったところ，本店が役員自宅である一方，支社として商工会所有の物件を賃借していたことから，事業所が確保されていると認められた。【事例３】　Ｃは，本邦において株式会社を設立し，販売事業を営むとして在留資格認定証明書交付申請を行ったが，会社事務所と住居部分の入り口は別となっており，事務所入り口には，会社名を表す標識が設置されていた。また，事務所にはパソコン，電話，事務机，コピー機等の事務機器が設置されるなど事業が営まれていることが確認され，事業所が確保されていると認められた。【事例４】　Ｄは，本邦において有限会社を設立し，当該法人の事業経営に従事するとして在留期間更新許可申請を行ったが，事業所がＤの居宅と思われたことから調査したところ，郵便受け，玄関には事業所の所在を明らかにする標識等はなく，室内においても，事業運営に必要な設備・備品等は設置されておらず，従業員の給与簿・出勤簿も存在せず，室内には日常生活品が有るのみで事業所が確保されているとは認められなかった。【事例５】　Ｅは，本邦において有限会社を設立し，総販売代理店を営むとして在留資格認定証明書交付申請を行ったが，提出された資料から事業所が住居であると思われ，調査したところ，２階建てアパートで郵便受け，玄関には社名を表す標識等はなかったもの。また，居宅内も事務機器等は設置されておらず，家具等の一般日常生活を営む備品のみであったことから，事業所が確保されているとは認められなかった。【事例６】　Ｆは，本邦において有限会社を設立し，設計会社を営むとして在留資格変更許可申請を行ったが，提出された資料から事業所が法人名義でも経営者の名義でもなく従業員名義であり同従業員の住居として使用されていたこと，当該施設の光熱費の支払いも同従業員名義であったこと及び当該物件を住居目的以外での使用することの貸主の同意が確認できなかったことから，事業所が確保されているとは認められなかった。

事務所が確保されていると認められた事例と認められなかった事例を教えてください。

【事例１】

　Ａは，本邦において個人経営の飲食店を営むとして在留資格変更申請を行ったが，事務所とされる物件に係る賃貸借契約における使用目的が「住居」とされていたものの，貸主との間で「会社の事務所」として使用することを認めるとする特約を交わしており，事業所が確保されていると認められた。

【事例２】

　Ｂは，本邦において水産物の輸出入及び加工販売業を営むとして在留資格認定証明書交付申請を行ったところ，本店が役員自宅である一方，支社として商工会所有の物件を賃借していたことから，事業所が確保されていると認められた。

【事例３】

　Ｃは，本邦において株式会社を設立し，販売事業を営むとして在留資格認定証明書交付申請を行ったが，会社事務所と住居部分の入り口は別となっており，事務所入り口には，会社名を表す標識が設置されていた。また，事務所にはパソコン，電話，事務机，コピー機等の事務機器が設置されるなど事業が営まれていることが確認され，事業所が確保されていると認められた。

【事例４】

　Ｄは，本邦において有限会社を設立し，当該法人の事業経営に従事するとして在留期間更新許可申請を行ったが，事業所がＤの居宅と思われたことから調査したところ，郵便受け，玄関には事業所の所在を明らかにする標識等はなく，室内においても，事業運営に必要な設備・備品等は設置されておらず，従業員の給与簿・出勤簿も存在せず，室内には日常生活品が有るのみで事業所が確保されているとは認められなかった。

【事例５】

　Ｅは，本邦において有限会社を設立し，総販売代理店を営むとして在留資格認定証明書交付申請を行ったが，提出された資料から事業所が住居であると思われ，調査したところ，２階建てアパートで郵便受け，玄関には社名を表す標識等はなかったもの。また，居宅内も事務機器等は設置されておらず，家具等の一般日常生活を営む備品のみであったことから，事業所が確保されているとは認められなかった。

【事例６】

　Ｆは，本邦において有限会社を設立し，設計会社を営むとして在留資格変更許可申請を行ったが，提出された資料から事業所が法人名義でも経営者の名義でもなく従業員名義であり同従業員の住居として使用されていたこと，当該施設の光熱費の支払いも同従業員名義であったこと及び当該物件を住居目的以外での使用することの貸主の同意が確認できなかったことから，事業所が確保されているとは認められなかった。